电话
0207-631910288
时隔2018年，2019年也是中小企业的上市大年。据新京报记者统计资料显示，截至目前，年内已顺利上市6家住宅企业，分别是德信中国、银城国际、中梁有限公司、天保集团、新力有限公司、景业名邦。安徽三巽、港龙地产、汇景有限公司、大唐地产正在排队发售，奥山有限公司、海伦堡地产的发售申请者再也太热了，万创国际的第四次发售表现出“不可接受”的状态。
就像陷入资金链危机的住宅企业折断胳膊寻求生存一样，今年在回国港上市的中小企业，广泛的股票严重不足，散户寒冷，市场价格被高估，可以说希望像“砍肉”一样进行器官移植。在市场上升的今天，利用IPO关闭融资门是要求生产中小房间的主要路径，期待通过新的还原来争取时间，通过循环。很明显经常破发，市场价格被高估，在今年顺利上市或上市的中小企业中，规模小、收益低、负债低、土储少是大部分住宅企业的特征，前期股票严重不足。
根据新京报记者的统计资料，在上市的6家住宅企业中，采购资金最低为30亿港元，低于超强5亿港元，与上市的住宅企业资本市场的通常融资额相同。其中，采购资金低的是天保集团的上市扣除额约为4.17亿港元，银城国际世界上市股票数量约为3.54亿股，采购资金净额为7.705亿港元。
即使是top30住宅企业的中梁有限公司，其筹措资金也只有27.73亿港元。预约阶段的股票不足在今年上市的住宅企业中也经常再次发生。
德信中国计划发售5.32亿股股票，其中10%不公开发表上市，90%是国际上市，根据预约结果，香港部分公开发表股票严重不足，最终国际上市上升到总计划的96.8%。银城国际因香港公开发行股票大幅不足，2094万股上市股票从香港公开发行重新分配到国际发售。
天保集团、新力量有限公司在一定程度上遇到香港部分股票严重不足的上市股票，重新分配给国际上市。上市第一天股价的发行或趋势一般是资本市场对内房企业的另一种态度。3月6日，银城国际在香港证券交易所顺利上市。
朝大市后，银城国际股价出发，每股2.36港元，比售价下降0.02港元，下跌0.84%。11月11日，天保集团在香港证券交易所上市，首次在上海证券交易所上市2.5港元/股，在盘中上市一次，最后以2.57港元/股回收。事实上，近年来，由于估值逻辑、投资者结构等多因素，香港资本市场对内部股票的投资态度非常谨慎，由此许多内部股票的股价和市场价格被高估了。
58回乡客房地产研究院分院院长张波表示，在融资有利的情况下，许多中小住宅企业作为融资的“救命稻草”上市，但意外的是这种“稻草”本身也不含金，很多企业价格高，直接影响实际融资效果， 香港资本市场对内房股的评价很低，中小房企为什么还没有意义？ 业内人士很明显，在房地产整体融资渠道放宽、成本高的企业大背景下，负债低的企业中小企业需要通过IPO关闭融资地下渠道。融资门打开今年下半年以来，房地产融资政策多次放宽，在销售默认率上升的情况下，住宅企业的生存状况越来越严峻，华夏幸福、泰禾集团这样的品牌住宅企业也遭遇资金链危机，ST银亿、三盛忍耐的资金链压力更大。
这也正是内房股在港股资本市场遭遇“冷板凳”，依然是中小房企破釜沉舟上市的主要原因。以德信中国为例，2015年-2017年，清洁资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至2018年6月30日，清洁负债率为192.6%。2015年-2017年，银城国际资本负债率分别为141.1%、238.7%和284.9%。截至2018年10月31日，银城国际资本负债率超过380.1%。
银城国际7.705亿港元贷款额中，约30%的款项被用作偿还债务的借款。对top30住宅企业中梁有限公司来说，借款也是上市的主要原因。
到2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划没有偿还债务，总额超过147亿元，约占借款总额的54.5%。资金成本达到10%的有88个，其中74个在下半年再次发生，最低年利率达到了18%。中梁有限公司说，融资额的约31.6%将用于偿还大部分债务的一些现有信托贷款。
2016年-2018年新力有限公司的净资产负债比率分别为190%、270%、240%，净扣除额的约30%被用作偿还债务项目发展的现有利息借款的一部分。更主要的是，上市后中小住宅企业关闭了继续融资的大门，住宅企业已经公布了融资计划。
今年首次推出的德信中国现在推出了两个美元优先票据融资计划，共计3亿美元。银城国际白鱼发行1亿美元的优先票据。7月上市的中梁有限公司对融资非常有效率，9月发布了两项海外融资计划，共计4亿美元的优先票据。
发售后挑战度重叠的发售为住宅企业关闭了融资大门，以前能否融入资金、融资成本的强弱等可以进一步考验住宅企业自身的战略布局、产品制作、品牌形成能力。去年上市的一部分中小企业，现在也没有发表融资计划。与此同时，德信中国、银城国际、中梁有限公司正在开展融资计划，超高的海外融资成本也将减少未来的兑换压力。
公告显示，德信中国两美元债务票面值达12.875%，银城国际为12.5%，中梁有限公司两美元债务票面值达11.5%，均达10%，在房企海外融资成本中名列前茅。另外，今年顺利上市，预计上市的很多住宅企业是偏颇的地方住宅企业，其土地配置过于集中在一个区域，鸡蛋放在一个篮子里，不会减少潜在的风险。据招股书报道，截至2018年11月30日，德信中国的总土存量超过693.39万平方米，其中浙江省的土存量超过589.87万平方米，约占85.07%。另外，2018年德信中国共有107个处于不同阶段的房地产项目，其中杭州、温州、湖州三城占集团总房地产项目的67.29%。
截至2019年3月31日，新力有限公司总土地储备约1480万平方米，其中约65.6%的土地储备集中在南昌和惠州地区。也有排队发售的三巽集团，现在的布局重点集中在安徽省，地区住宅企业的特征很明显。
据招股书介绍，截至2019年8月31日，总土地储备420万平方米中有90.6%是安徽本省生产的。业内人士明确表示，土地检讨可以集中采取优势行动，但不受地方管制政策的影响，不存在潜在的政策风险。顺利上市只是开始，对中小企业的挑战依然相当大。
随着顶尖企业的强者总是很强的马太效应，中小企业的生存空间被大大破坏，房地产的上行周期，被收购的机会大幅增加。恒大研究院最近的报告认为，大型住宅企业的杠杆水平低，短期债务能力好，债务结构合理，很可能再次发生风险，但小住宅企业的杠杆水平最低，短期债务压力仅次于短期债务。
本文来源：开云app官网入口-www.hzftsoft.com
